إجراءات الشفعة في العقارات المسجلة
خالد الحدّاد
سياسة التشكيك والمغالطات
يُنجز جزء كبير من الحراك السياسي في بلادنا بعيدا عن الشفافيّة المطلوبة وفي إطار صراعات الأهواء والمصالح وحروب التموقع التي لم تتخلّص منها الحياة الوطنية على الرغم من الخطوات...
المزيد >>
إجراءات الشفعة في العقارات المسجلة
صدر هذا المقال بالنسخة الورقية للشروق
| 01 جانفي 2018

تعريف الشفعة:
الشفعة مؤسسة قانونية قديمة عرفها القانون الروماني والتشريع الاسلامي وكانت مقررة للشريك والجار.
وبعد استقلال الدولة التونسية وإصدار مجلة الحقوق العينية سنة 1965 عرفتها المجلة بأنها حلول الشريك محل المشتري في التملك بمبيع شريكه وهي تختلف عن مؤسسة الشفعة الممنوحة للوكالات العقارية وهي تختلف عن حق الأولوية في الشراء وبمزيد البحث في هذه المؤسسة يتبين أن لهذه المؤسسة مميزات خاصة في ممارستها في العقارات المسجلة ومميزات مقترنة بالترسيم.
I ـ اقتران الشفعة في العقارات المسجلة بحالة الشيوع
يشترط في قبول دعوى الشفعة أن يكون الشفيع شريكا للبائع عملا بأحكام الفصل 103 من م.ح.ع ويتبين أنه من خلال النصوص القانونية وخاصة قانون التحيين للرسوم العقارية ان الشيوع يختلف من الرسوم الخاضعة للتحيين والرسوم العقارية الخاضعة لمبدإ المفعول المنشئ للترسيم.
أ ـ حالة الشيوع في الرسوم الخاضعة للتحيين:
يجب أن تكون صكوك المالكين على الشياع رسمة بالسجل العقاري وتكون متعلقة بمناباتهم ويطرح الاشكال المتعلق بالشيوع في العقارات المسجلة أمام المحكمة العقارية (دائرة الرسوم المجمدة) عند النظر في مطالب افراز المنابات وتحكم إما بالقبول أو الرفض وتقبل دعوى الشفعة ولو كان الشيوع صوري وذلك من خلال الإدلاء بشهادة الملكية.
ب ـ حالة الشيوع في الرسوم الخاضعة لمبدإ المفعول للترسيم:
إن الشريك بالرسم العقاري الخاضع للمفعول المنشئ للترسيم تقبل منه دعوى الشفعة في البيع المبرم بين أحد شركائه والغير وذلك سواء كان الشيوع قانوني أو صوري.
إن الشريك في الشراء عند افراز منابه في قطعة مفرزة بعقد بيع مرسم على الشياع بإمكانه ممارسة حق الشفعة بالعقد الصادر عن شريكه في الشراء لفائدة الغير.
II ـ اقتران الشفعة في العقارات المسجلة بالترسيم
يحتج بالترسيم في العقارات موضوع الرسوم الخاضعة للتحيز وبالنسبة للرسوم الخاضعة للمفعول المنشئ، فهي تعتبر شرط لتكون الحق.
1 ـ اجراءات ترسيم عقد البيع المشفوع فيه بالسجل العقاري والمشمول بالتحيين
اشترط فقه القضاء التونسي أن يكون الأطراف الشفيع والشريك والبائع والمشتري مالكين بالسجل التجاري وأن تكون لهم شهادة ملكية في الغرض وذلك لإثبات الصفة في الشفيع والبائع والمشتري.
وقد استقر الرأي لفقه قضائيا على ضرورة انطباق العقود على منابات مشاعة وذلك بإثبات الحوز القانوني أو عن طريق الاختبار.
2 ـ شروط ترسيم عقود البيع بالمشفوع فيها بالسجل العقاري والخاضعة لمبدإ المفعول المنشئ
إن الشفيع والشريك البائع يجب أن تكونا مالكين بالرسم العقاري الخاضع للمفعول المنشئ وذلك إما عن طريق حكم تسجيل أو عن طريق ترسيم إداري لاحق.
وقد تبيّن المشرّع بالفصل 115 من م.ح.ع ان أجل القيام بدعوى الشفعة في صورة عدم العلم بالشراء يبتدئ من يوم ترسيم الصك بالسجل العقاري وهذا الشرط هو شرط صحة وليس شرط احتجاج ازاء الغير.

فتحي بن سعده
مقترح مبادرة وطنية موجهة إلى الأغلبية الوطنية المنحازة لقضية فلسطين
19 ماي 2018 السّاعة 17:30
الشروق اون لاين – محمد الطاهر: كتب الاستاذ الجامعة التونسية والمنسق العلمي لشبكة باب المغاربة للدراسات...
المزيد >>
المدرسة والبلدية :علاقات استراتيجية أهملتها البرامج الانتخابية
14 ماي 2018 السّاعة 21:00
تتجه الأنظار في تونس الى الانتخابات البلدية القادمة التي تحظى باهتمام واسع من مختلف الشرائح الاجتماعية ومن...
المزيد >>
ما أشبـه اليــوم بالبارحـــة
14 ماي 2018 السّاعة 21:00
والتاريخ يعيد نفسه أو نستنطقونه أحيانا وهو صورة طبق الأصل من الماضي السحيق الضارب في القدم ويتشابه في...
المزيد >>
حربوشـــة ثقيلــــة الــوزن معبــــــرة ومدوية وصريحة
14 ماي 2018 السّاعة 21:00
شعبنا الأبي الوفي الذكي المسالم الواعي والمثقف وصاحب المواعيد الحاسمة بعد أن جرب وأعطى الفرصة لمدة 4 أعوام...
المزيد >>
المزيد من الأخبار...
إجراءات الشفعة في العقارات المسجلة
صدر هذا المقال بالنسخة الورقية للشروق
| 01 جانفي 2018

تعريف الشفعة:
الشفعة مؤسسة قانونية قديمة عرفها القانون الروماني والتشريع الاسلامي وكانت مقررة للشريك والجار.
وبعد استقلال الدولة التونسية وإصدار مجلة الحقوق العينية سنة 1965 عرفتها المجلة بأنها حلول الشريك محل المشتري في التملك بمبيع شريكه وهي تختلف عن مؤسسة الشفعة الممنوحة للوكالات العقارية وهي تختلف عن حق الأولوية في الشراء وبمزيد البحث في هذه المؤسسة يتبين أن لهذه المؤسسة مميزات خاصة في ممارستها في العقارات المسجلة ومميزات مقترنة بالترسيم.
I ـ اقتران الشفعة في العقارات المسجلة بحالة الشيوع
يشترط في قبول دعوى الشفعة أن يكون الشفيع شريكا للبائع عملا بأحكام الفصل 103 من م.ح.ع ويتبين أنه من خلال النصوص القانونية وخاصة قانون التحيين للرسوم العقارية ان الشيوع يختلف من الرسوم الخاضعة للتحيين والرسوم العقارية الخاضعة لمبدإ المفعول المنشئ للترسيم.
أ ـ حالة الشيوع في الرسوم الخاضعة للتحيين:
يجب أن تكون صكوك المالكين على الشياع رسمة بالسجل العقاري وتكون متعلقة بمناباتهم ويطرح الاشكال المتعلق بالشيوع في العقارات المسجلة أمام المحكمة العقارية (دائرة الرسوم المجمدة) عند النظر في مطالب افراز المنابات وتحكم إما بالقبول أو الرفض وتقبل دعوى الشفعة ولو كان الشيوع صوري وذلك من خلال الإدلاء بشهادة الملكية.
ب ـ حالة الشيوع في الرسوم الخاضعة لمبدإ المفعول للترسيم:
إن الشريك بالرسم العقاري الخاضع للمفعول المنشئ للترسيم تقبل منه دعوى الشفعة في البيع المبرم بين أحد شركائه والغير وذلك سواء كان الشيوع قانوني أو صوري.
إن الشريك في الشراء عند افراز منابه في قطعة مفرزة بعقد بيع مرسم على الشياع بإمكانه ممارسة حق الشفعة بالعقد الصادر عن شريكه في الشراء لفائدة الغير.
II ـ اقتران الشفعة في العقارات المسجلة بالترسيم
يحتج بالترسيم في العقارات موضوع الرسوم الخاضعة للتحيز وبالنسبة للرسوم الخاضعة للمفعول المنشئ، فهي تعتبر شرط لتكون الحق.
1 ـ اجراءات ترسيم عقد البيع المشفوع فيه بالسجل العقاري والمشمول بالتحيين
اشترط فقه القضاء التونسي أن يكون الأطراف الشفيع والشريك والبائع والمشتري مالكين بالسجل التجاري وأن تكون لهم شهادة ملكية في الغرض وذلك لإثبات الصفة في الشفيع والبائع والمشتري.
وقد استقر الرأي لفقه قضائيا على ضرورة انطباق العقود على منابات مشاعة وذلك بإثبات الحوز القانوني أو عن طريق الاختبار.
2 ـ شروط ترسيم عقود البيع بالمشفوع فيها بالسجل العقاري والخاضعة لمبدإ المفعول المنشئ
إن الشفيع والشريك البائع يجب أن تكونا مالكين بالرسم العقاري الخاضع للمفعول المنشئ وذلك إما عن طريق حكم تسجيل أو عن طريق ترسيم إداري لاحق.
وقد تبيّن المشرّع بالفصل 115 من م.ح.ع ان أجل القيام بدعوى الشفعة في صورة عدم العلم بالشراء يبتدئ من يوم ترسيم الصك بالسجل العقاري وهذا الشرط هو شرط صحة وليس شرط احتجاج ازاء الغير.

فتحي بن سعده
مقترح مبادرة وطنية موجهة إلى الأغلبية الوطنية المنحازة لقضية فلسطين
19 ماي 2018 السّاعة 17:30
الشروق اون لاين – محمد الطاهر: كتب الاستاذ الجامعة التونسية والمنسق العلمي لشبكة باب المغاربة للدراسات...
المزيد >>
المدرسة والبلدية :علاقات استراتيجية أهملتها البرامج الانتخابية
14 ماي 2018 السّاعة 21:00
تتجه الأنظار في تونس الى الانتخابات البلدية القادمة التي تحظى باهتمام واسع من مختلف الشرائح الاجتماعية ومن...
المزيد >>
ما أشبـه اليــوم بالبارحـــة
14 ماي 2018 السّاعة 21:00
والتاريخ يعيد نفسه أو نستنطقونه أحيانا وهو صورة طبق الأصل من الماضي السحيق الضارب في القدم ويتشابه في...
المزيد >>
حربوشـــة ثقيلــــة الــوزن معبــــــرة ومدوية وصريحة
14 ماي 2018 السّاعة 21:00
شعبنا الأبي الوفي الذكي المسالم الواعي والمثقف وصاحب المواعيد الحاسمة بعد أن جرب وأعطى الفرصة لمدة 4 أعوام...
المزيد >>
المزيد من الأخبار...
خالد الحدّاد
سياسة التشكيك والمغالطات
يُنجز جزء كبير من الحراك السياسي في بلادنا بعيدا عن الشفافيّة المطلوبة وفي إطار صراعات الأهواء والمصالح وحروب التموقع التي لم تتخلّص منها الحياة الوطنية على الرغم من الخطوات...
المزيد >>